Travaux de copropriété en rénovation par Philippe Dresto – président de l’Observatoire National du BTP

Guide des travaux de copropriété en rénovation

Du point de vue de la rénovation, les travaux en copropriété sont souvent perçus comme les plus complexes à réaliser. En effet, le nombre de parties prenantes est démultiplié, le rythme de décisions est soumis à un processus long et strict. Les facteurs humains sont par ailleurs un point clef de la réussite de cette aventure !
Les éléments suivant sont issus d’une note de synthèse publiée par PAP.

Fonctionnement type du processus travaux en copropriété

Les travaux de copropriété  se concentrent sur ceux concernant les parties communes. Ces travaux sont engagés par le syndic. Selon le montant et le caractère d’importance de ces travaux, ils peuvent soit être laissés à la libre initiative du syndic, soit faire l’objet d’un vote par les copropriétaires. Les votes se font à des majorités différentes selon le type de travaux. Quelques exemples de qui fait quoi pour les travaux en copropriété :

  • A l’initiative du syndic : les travaux d’entretien courant
  • Après votre lors de l’assemblée générale :  intégration d’un ascenseur, changement d’une chaudière ou la réfection d’une cage d’escalier.

Au titre de la loi, on peut distinguer les travaux privatifs et les travaux d’intérêt collectif. Cette distinction est réalisée en fonction de la répartition entre «parties privatives» et «parties communes» de l’immeuble qui seront concernées par les travaux.

  • Les travaux privatifs sont réalisés, en principe, par le copropriétaire sur le local privatif. Il peut s’agir par exemple d’un remplacement de menuiseries.
  • Le syndicat de copropriété est, en principe, le seul habilité à réaliser les travaux d’intérêt collectif portant sur les parties communes.
    Pour ces parties communes, le syndic peut se retrouver face à 3 typologies de travaux : les travaux d’entretien, les travaux d’amélioration et les travaux urgents.

La mise en concurrence pour les marchés de travaux

A l’image de n’importe quel marché et de n’importe quel donneur d’ordre, lorsque les travaux envisagés et décidés par l’assemblée générale dépassent certains seuils financiers, le syndic doit faire établir plusieurs devis. Cette mise en concurrence s’impose aussi bien pour les travaux d’entretien que pour les travaux plus importants. En réalité, cette réalité est légale et s’impose à tous les contrats autres que le contrat de syndic.

Le seuil de montant de travaux à partir duquel le syndic doit obtenir plusieurs devis est fixé par les copropriétaires en assemblée générale. C’est alors au syndic d’inscrire cette décision à l’ordre du jour.

Par ailleurs, certains travaux réalisés dans les parties privatives peuvent modifier les parties communes. Dans ce cas, une autorisation de l’assemblée générale est nécessaire pour permettre au copropriétaire d’entreprendre ses travaux.

On retiendra donc 3 typologies de travaux de copropriété en rénovation : 

Les travaux d’entretien

En matière de copropriété, on considère comme des travaux d’entretien, de réparation et de réfection :

  • soit les travaux affectant directement les parties communes (toiture, gros oeuvre, entrées, escaliers, paliers, cours et canalisations communes, voies d’accès, parcs de stationnement, etc.),
  • soit les éléments d’équipement collectif par exemple le chauffage collectif, les ascenseurs, etc. Attention, du fait de la législation, les travaux de sécurité des ascenseurs constituent un cas particulier.

Les « petits entretiens » sont laissés à la seule initiative du syndic. Ce point est plutôt une bonne chose en soi.  En effet, il ne serait pas simple d’avoir à solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à chaque fois qu’une ampoule doit être changée dans le hall de l’immeuble !

En revanche, quand les travaux excèdent ce cadre type d’intervention, lorsqu’il s’agit de travaux d’entretien lourd comme la réfection d’une toiture, la rénovation de la peinture de la cage d’escalier, une réparation importante de la chaudière…), l’assemblée générale doit être sollicitée. Elle se prononce alors à la majorité simple, comme le stipule la loi. Toutefois, il est souvent bien compliqué de différencier les travaux d’entretien indispensables au maintien de l’immeuble en l’état des travaux d’amélioration qui doivent être décidés à une plus forte majorité. La nuance est légère et peut parfois prêter à interprétation.

Sur le sujet spécifique des chaudières, leur entretien doit obligatoirement être effectué tous les ans par un professionnel qualifié. Une fois les travaux de maintenance réalisés, une attestation est fournie, elle doit être conservée au moins deux ans par le syndic. Elle doit être fournie en cas de contrôle. Dans les grands immeubles, si les chaudières ont une puissance supérieure à 400 kW, la maintenance traditionnelle doit être complétée de contrôles de l’efficacité énergétique et des émissions polluantes. Ces dernières opérations sont effectuées périodiquement par un organisme accrédité sous peine de sanction pénale.

Les dépenses de travaux d’entretien incombent aux copropriétaires à hauteur des tantièmes qu’il détient de la copropriété selon son ou ses lots. Pour les travaux relatifs aux éléments d’équipement collectifs, les dépenses sont réparties en fonction du paramètre de l’utilité objective. Le copropriétaire est tenu de participer à ces charges dès lors qu’il a la possibilité objective de bénéficier de ces équipements sans tenir compte de l’utilisation effective.

Les travaux d’amélioration

Sont considérés comme travaux d’amélioration ceux qui apportent un élément de confort nouveau à l’immeuble, tels un ascenseur, un interphone-digicode, un ravalement important touchant également à l’étanchéité… La décision d’entreprendre de tels travaux doit être prise par les copropriétaires lors d’une assemblée générale.

Le coût de ces travaux est souvent important, c’est pourquoi la loi prévoit une mise au vote pour chacun d’entre eux. Dans ces cas-là, le niveau de majorité requise est supérieur à celle des travaux d’entretien pour décider de leur mise en œuvre. Toutefois, la loi Alur a modifié la loi et la double majorité qu’il fallait obtenir pour de tels travaux auparavant n’est plus requise. Ce type de décision est désormais voté à la majorité des voix de tous les copropriétaires, afin de permettre que soient adoptées plus facilement les résolutions de travaux d’amélioration.

Cela signifie que la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou non est requise. Si la résolution n’obtient pas cette majorité absolue lors du vote, il n’est pas prévu de pouvoir proposer de revoter cette résolution. Il n’existe pas de seconde chance pour pouvoir voter une deuxième fois une même résolution à une majorité plus souple comme c’est le cas pour certains travaux.

Lorsque des travaux d’amélioration sont décidés par l’assemblée générale, chacun est obligé de participer aux dépenses correspondantes, et ce proportionnellement à l’avantage qu’il en tire ou plus simplement au prorata de ses tantièmes. Toutefois, les copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision peuvent demander un paiement échelonné des travaux sur dix ans. Il s’agit des copropriétaires opposants ou abstentionnistes et des copropriétaires absents et non représentés. La demande de cet échelonnement doit être notifiée au syndic dans un délai de deux mois en LAR suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale ayant décidé des travaux concernés. Le copropriétaire qui paie les travaux de manière échelonnée verse chaque année un dixième de sa quote-part. Si la copropriété a emprunté pour financer les travaux, les annuités incluent les intérêts d’emprunt. En revanche, si le syndicat n’a pas contracté d’emprunt, le copropriétaire verse chaque année un dixième de sa quote-part augmentée du taux de l’intérêt légal de l’année en cours.

Les travaux urgents

Les travaux sont urgents quand ils sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (réparation d’une canalisation collective, changement d’une pièce de la chaudière en panne en plein hiver, étaiement d’un mur menaçant de s’écrouler, réfection d’une toiture provoquant d’importantes fuites à l’intérieur de l’immeuble…).

Dans ces cas, le syndic peut demander une provision aux copropriétaires, avec le feu vert du conseil syndical, avant d’avoir pu recueillir leur accord. La provision ne doit pas dépasser le tiers du montant du devis estimatif des travaux. Cependant, même si dans ce cas particulier le syndic peut entreprendre des travaux sans avoir obtenu préalablement l’accord de l’assemblée générale, il doit en informer les copropriétaires par courrier ou par voie d’affichage. Il doit ensuite convoquer immédiatement une assemblée générale des copropriétaires, afin qu’elle approuve a posteriori les travaux. Dans ce cas, exceptionnellement, le syndic peut ne soumettre les différents devis aux copropriétaires que le jour même de l’assemblée. Si l’assemblée estime que les travaux n’étaient ni urgents ni nécessaires, elle peut refuser de les approuver, mais le syndicat doit malgré tout régler les travaux aux entreprises qui les ont réalisés. Pour en obtenir le remboursement, le syndicat de copropriétaire doit alors intenter une action en justice contre le syndic de copropriété !

Et bientôt des travaux Travaux de copropriété en rénovation obligatoires

A partir du 1er janvier 2017, les copropriétés devront prévoir des travaux d’isolation thermique lorsqu’elles réalisent, notamment, la réfection d’un toit ou d’une façade (décret n° 2016-711 du 30.5.16). Ces travaux ne seront, toutefois, pas obligatoires si le retour sur investissement excède 10 ans, s’ils ne sont pas conformes aux servitudes et aux dispositions relatives au droit du sol ou s’ils dégradent la qualité architecturale du bâti.

Travaux de copropriété en rénovation ÉCO RÉNOVONS PARIS

Lancement de Éco-rénovons Paris le 12 mai 2016
photo : Borie Boine – © Mairie de Paris

Paris lance un plan de rénovation de 1000 immeubles pour les travaux de rénovation énergétique des copropriétés

La Mairie de Paris vient de lancer Éco-rénovons Paris, un plan d’accompagnement et d’aide à la rénovation énergétique de 1 000 immeubles. Un premier appel à projets a été lancé en mai, auquel les copropriétés intéressées peuvent répondre jusqu’au 31 octobre 2016.

De nombreux événements sont organisés pour promouvoir le dispositif :

  • 18e arrondissement, Mercredi 29 juin à 18h30 – salle des fêtes, Mairie du 18e arrondissement – 1 Place Jules Joffrin, 75018 Paris
  • 13e arrondissement, Jeudi 30 juin à 19h – salle des fêtes, Mairie du 13e arrondissement – 1 Place d’Italie, 75013 PARIS
  • 10e arrondissement, Jeudi 15 septembre à 19h – salle des mariages, Mairie du 10e arrondissement – 72 rue du Faubourg Saint Martin, 75010 Paris.
  • 4e arrondissement, Mardi 8 novembre à 19h – salle des mariages, Mairie du 4e arrondissement – 2 place Baudoyer, 75004 Paris
  • Visite du 23 Rue Damesme, Paris 13e, Mardi 5 juillet de 16h à 18h
  • Visite de la Tour Rimini au 8 Avenue de Choisy/Tour Ferrare 100 Boulevard Masséna, Paris 13e, Mardi 12 Juillet de 16h à 18h
  • Visite du 3 Rue de Pouy, Paris 13e, Mardi 6 septembre de 16h à 18h
  • Visite du 60 rue Baudricourt, Paris 13e, Mardi 13 septembre de 16h à 18h

Les détails et les pré-inscriptions accessible directement ici.

Deux autres appels à projets seront lancés  d’ici à 2020. En complément des aides de l’état  (Anah, éco-PTZ, CITE), la Mairie pro­pose une aide « performan­cielle », dont le montant varie de 1 500 à 8 000 € par lot, pour des travaux permettant un gain énergétique de 15 %.

Travaux de copropriété en rénovation
Note 4.9 Votes 31

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